商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目提升品質(zhì)的核心

2025-06-25 17:06:04

物業(yè)營(yíng)運(yùn)長(zhǎng)期處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑產(chǎn)業(yè)鏈的末端，不被開(kāi)發(fā)者重視，但實(shí)則上它應(yīng)是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中最接近消費(fèi)者市場(chǎng)的前端。隨著商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)已開(kāi)啟物業(yè)營(yíng)運(yùn)價(jià)值的新時(shí)代。如果說(shuō)定位招商是項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的關(guān)鍵，那么物業(yè)運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目提升品質(zhì)的核心。

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)物業(yè)營(yíng)運(yùn)的新要求

商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)變革必須要實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)物業(yè)營(yíng)運(yùn)到現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)的轉(zhuǎn)型。

商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)服務(wù)提供的不僅是傳統(tǒng)的客服、保潔、保安、保綠、設(shè)備維護(hù)管理服務(wù)，應(yīng)更多地關(guān)注如：

商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)功能是否符合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、日常營(yíng)運(yùn)；
關(guān)注設(shè)備設(shè)施是否能最大程度的體現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)性價(jià)比；
附屬服務(wù)功能是否滿足于今后客戶的需求等問(wèn)題，這對(duì)商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)工作都提出了更高挑戰(zhàn)。

商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)既是商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃的一個(gè)重要組成部分，也是商業(yè)地產(chǎn)后期良性運(yùn)營(yíng)發(fā)展必不可少的一環(huán)。建立以商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)早期介入?yún)⑴c項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)相結(jié)合及后期的現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)品質(zhì)提升必將成為新時(shí)期商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)變革的主要方向。

城市綜合體是最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)。所以，商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)服務(wù)更是一個(gè)需運(yùn)用前瞻、系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯與視角、最敏銳的行業(yè)觸角和最具實(shí)效的管理經(jīng)驗(yàn)，幫助開(kāi)發(fā)商解決城市綜合體項(xiàng)目多業(yè)態(tài)（購(gòu)物中心+超市、辦公樓+酒店、公寓+底商、車庫(kù)+城市交通）建設(shè)成本、經(jīng)營(yíng)管理、有效降底商業(yè)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)成本，創(chuàng)造最大商業(yè)價(jià)值的“參與者”；同時(shí)也是與城市綜合體經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)涉及的財(cái)務(wù)統(tǒng)籌、招商管理、市場(chǎng)企劃、運(yùn)營(yíng)等多部門統(tǒng)一各自理念、管理流程、價(jià)值取向的差異，避免造成對(duì)城市綜合體項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益損失弊癥的“主角”。

實(shí)踐證明：一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否不僅取決于前期的戰(zhàn)略思考、投融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)、招商及建成后的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，提檔升級(jí)。其經(jīng)營(yíng)價(jià)值、資產(chǎn)升值和資本價(jià)值更依賴于長(zhǎng)期的高水準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)服務(wù)和管理。沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)服務(wù)，就沒(méi)有成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

商業(yè)物業(yè)管理

應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全生命流程

“商業(yè)物業(yè)管理早期介入的時(shí)機(jī)應(yīng)貫穿于城市綜合體資產(chǎn)管理操作全生命周期”的理念目前已受到行業(yè)的廣泛認(rèn)同。

物業(yè)管理企業(yè)在接管商業(yè)項(xiàng)目之前就提早介入，以物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)商業(yè)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)、使用功能、設(shè)施設(shè)備選型、施工質(zhì)量、環(huán)境影響、消防安全、裝飾品質(zhì)、使用維修便利等提出建議。為項(xiàng)目的建設(shè)及今后的投入使用創(chuàng)造先天條件，并且最大化節(jié)約建設(shè)資金，為今后良好的物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)打下基礎(chǔ)。

同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)特點(diǎn)，依據(jù)市場(chǎng)定位/使用者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求，初步制訂物業(yè)管理服務(wù)方案、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)的是，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作將是實(shí)現(xiàn)物業(yè)今后營(yíng)運(yùn)服務(wù)效益的最重要階段。

商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)在前期籌備階段需要解決的主要問(wèn)題：

物業(yè)營(yíng)運(yùn)和招商、運(yùn)營(yíng)部門對(duì)各業(yè)態(tài)機(jī)電配置、交房標(biāo)準(zhǔn)的把控重點(diǎn)溝通，解決矛盾；
編制營(yíng)運(yùn)所需的各種文件，主要包括：《業(yè)主公約》、《租戶手冊(cè)》、《物業(yè)管理合同》、《店招設(shè)計(jì)規(guī)制》、《二次裝修管理手冊(cè)》、《開(kāi)閉店管理規(guī)定》、《消防安全管理協(xié)議》等；
設(shè)計(jì)物業(yè)營(yíng)運(yùn)部門組織機(jī)構(gòu)的運(yùn)作方案及規(guī)章制度；
物業(yè)保潔（開(kāi)荒）、保安、綠化、石材養(yǎng)護(hù)、垃圾清運(yùn)、工程設(shè)施外委招投標(biāo)。
由于前期準(zhǔn)備階段的專業(yè)性非常強(qiáng)，成功的前期準(zhǔn)備工作可為后期實(shí)際運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)，可以極大避免今后管理的隨意性，最大限度地規(guī)避今后的管理風(fēng)險(xiǎn)，并充分體現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展的建設(shè)目的。

商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)在開(kāi)業(yè)啟動(dòng)階段的工作重點(diǎn)：

物業(yè)的設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收、基建缺陷整改、設(shè)備設(shè)施調(diào)試；
物業(yè)的設(shè)備設(shè)施管理、保養(yǎng)、維護(hù)計(jì)劃；
物業(yè)營(yíng)運(yùn)與營(yíng)運(yùn)管理界面的劃分；
辦理租戶收樓、二裝設(shè)計(jì)、裝修對(duì)接；
租戶裝修手續(xù)及監(jiān)管、竣工驗(yàn)收；
建立物業(yè)營(yíng)運(yùn)的檔案資料、租戶資料；
物業(yè)營(yíng)運(yùn)各類培訓(xùn)及招投標(biāo)；
開(kāi)業(yè)籌備沖刺。

這一階段的工作紛繁復(fù)雜，因此在制訂出各種計(jì)劃的同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)環(huán)相扣。在為租戶提供服務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)與營(yíng)運(yùn)部門溝通，向租戶宣傳管理公司的管理規(guī)定，以謀求租戶的理解支持并及時(shí)根據(jù)租戶的要求，調(diào)整各種管理計(jì)劃，以求更加適合、滿足租戶之需求。

商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)在運(yùn)營(yíng)服務(wù)階段的工作重點(diǎn)：

包括不限于營(yíng)銷活動(dòng)、設(shè)施設(shè)備管理、秩序維護(hù)、環(huán)境管理、消防管理、客戶服務(wù)、客戶滿意度、車庫(kù)秩序、裝修改造、商鋪店面等內(nèi)容。

商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)在運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)方面需要注意的問(wèn)題：

城市綜合體在經(jīng)歷了前四個(gè)階段的過(guò)程，并實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的情勢(shì)下，商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)需要實(shí)施細(xì)節(jié)化管理，實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)的蛻變。其意義在于讓團(tuán)隊(duì)徹底擺脫從初創(chuàng)階段的個(gè)人英雄主義、經(jīng)驗(yàn)主義，向標(biāo)準(zhǔn)化、量化管理、持續(xù)優(yōu)化方向變革。

通過(guò)把握商業(yè)物業(yè)營(yíng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理的關(guān)鍵，建立具有明確性、衡量性、可實(shí)現(xiàn)、相關(guān)性、時(shí)限性的績(jī)效考核機(jī)制；
改善原有流程不清晰、指標(biāo)模糊、執(zhí)行力不足的弊端；
加強(qiáng)人員流程指標(biāo)的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，制定團(tuán)隊(duì)的工作目標(biāo)和員工的績(jī)效目標(biāo)，進(jìn)一步降低管理風(fēng)險(xiǎn)；
自覺(jué)參照和實(shí)現(xiàn)ISO9001質(zhì)量管理體系/ISO14001環(huán)境管理體系/OHSAS 1800職業(yè)健康安全管理體系/LEED-EB認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)；
實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)改進(jìn)和管理品質(zhì)提升，提高項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；
實(shí)現(xiàn)城市綜合體資產(chǎn)保增、增值功能。

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