由大連市委政法委、大連市中級人民法院攜各基層法院、大連市人民檢察院、大連市司法局、大連市法原公證處、大連新聞傳媒集團(tuán)聯(lián)合制作的節(jié)目大連交通廣播《交廣有法說》，為聽眾說法規(guī)、講法律、給說法兒。

2025年8月的每周四10:00-11:00，由大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)人民法院的法官為大家解讀法律知識，講解身邊案例。2025年8月28日第四期，由高新法院二級法官孫藝帶您了解“物業(yè)糾紛相關(guān)法律問題”。

小物業(yè)，大民生。物業(yè)管理服務(wù)聯(lián)系著千家萬戶，是關(guān)系居民生活質(zhì)量的“關(guān)鍵小事”。生活中，物業(yè)糾紛時有發(fā)生，可是這些小知識，您知道嗎？

一、沒簽書面合同，

是否可以拒交物業(yè)費(fèi)？

典型案例：王女士購買了新房，沒和物業(yè)公司簽訂書面合同，覺得“沒合同就沒義務(wù)”，拒交物業(yè)費(fèi)。

法官釋法：不可以。業(yè)主在事實(shí)上享受了物業(yè)管理服務(wù)并因此受惠，這在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間已構(gòu)成事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系，故不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。

二、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，

是否可以拒交物業(yè)費(fèi)？

典型案例：趙先生新房墻面滲水、門窗變形，找開發(fā)商維權(quán)未果，就拖欠物業(yè)費(fèi)，認(rèn)為物業(yè)公司對房屋質(zhì)量也有責(zé)任。

法官釋法：不可以。房屋質(zhì)量問題是業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的問題，法律關(guān)系為房屋買賣合同；物業(yè)費(fèi)問題是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的問題，法律關(guān)系為物業(yè)服務(wù)合同，二者并非同一法律關(guān)系。業(yè)主不能要求物業(yè)公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的建設(shè)質(zhì)量等問題負(fù)責(zé)，不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

三、業(yè)主對物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)

不滿意，是否可以拒交物業(yè)費(fèi)？

典型案例：李女士嫌小區(qū)垃圾清理不及時、路燈總壞，一氣之下拒交物業(yè)費(fèi)。

法官釋法：需要具體情況具體分析。物業(yè)服務(wù)是針對全體業(yè)主，服務(wù)內(nèi)容涵蓋小區(qū)整體區(qū)域的保潔、綠化、安保等多個方面，涉及全體業(yè)主和整個小區(qū)的公共利益。若只是服務(wù)出現(xiàn)輕微瑕疵（偶爾垃圾沒及時清理、個別路燈維修慢），不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

但是，如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免；因物業(yè)服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)公司進(jìn)行賠償。

法條鏈接

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

四、業(yè)主家中被盜，

是否可以拒交物業(yè)費(fèi)？

典型案例：張先生家遭盜竊，損失慘重。他認(rèn)為物業(yè)安保不到位，不應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)。

法官釋法：需視情況而定。物業(yè)公司雖不具備完全保證小區(qū)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)不受任何損害的義務(wù)和能力，但應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行善良管理人職責(zé)，降低業(yè)主遭受不法侵害的風(fēng)險。物業(yè)公司若未按合同約定履行義務(wù)，致使不法分子有機(jī)可乘，導(dǎo)致業(yè)主家中被盜，則根據(jù)民法典的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而物業(yè)公司的責(zé)任范圍，需綜合考慮違反合同義務(wù)的嚴(yán)重程度、與損害后果之間的因果關(guān)系等因素。若物業(yè)公司已經(jīng)盡到了安全管理義務(wù)，則不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

法條鏈接

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

五、新房未住，

是否可以拒交物業(yè)費(fèi)？

典型案例：陳先生買了新房，沒裝修、沒入住，覺得“沒有享受服務(wù)就不交錢”，對物業(yè)公司催費(fèi)置之不理。

法官釋法：不可以。購房人從開發(fā)商或者物業(yè)公司接收鑰匙后，即取得物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的業(yè)主身份。物業(yè)公司入駐后便開始為小區(qū)公共部分提供服務(wù)，而小區(qū)公共部分又歸業(yè)主共有。因此，即便未入住，業(yè)主也已經(jīng)實(shí)際享受到物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)按照物業(yè)合同或業(yè)主規(guī)約的規(guī)定及時交納物業(yè)費(fèi)。

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《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

六、業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)，

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以采取停止供電、供水等方式？

典型案例：周女士拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司直接停了她家水電。周女士怒了：“憑啥斷水?dāng)嚯?！”物業(yè)公司“催費(fèi)沒辦法”。

法官釋法：不可以。供水、供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關(guān)系中。停水、停電的權(quán)利是供水、供電公司的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有斷水?dāng)嚯姍?quán)。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

法官寄語

物業(yè)與業(yè)主從來不是對立的兩端，而是共建家園的同行者。物業(yè)與業(yè)主都要明確自身的責(zé)任和義務(wù)，唯有雙方同心協(xié)力，做到依法行權(quán)、自覺履約，才能共建和諧宜居的美好家園。

文字 | 孫 藝

審核 | 宋玉嬌

編輯 | 劉歸燕